[摘要] 2018年三季度，中央政策面并无太多新动作，但调控长期化常态化已成共识，货币政策预期转向中性偏积极，“去杠杆”贯穿始终，对企业资金依旧严苛。在这样的背景下，行业销售仍保持了稳健增长，且新开工、购地增速继续攀高，房企开发投资热情高涨。
2018年三季度，中央政策面并无太多新动作，但调控长期化常态化已成共识，货币政策预期转向中性偏积极，“去杠杆”贯穿始终，对企业资金依旧严苛。在这样的背景下，行业销售仍保持了稳健增长，且新开工、购地增速继续攀高，房企开发投资热情高涨。
今年国庆楼市表现单纯从交易数据上来说，还是“一如既往”的惨淡。31个核心城市总成交面积为187.88万方，环比大幅下降了57.11%。一方面供应下滑，成交也随之受到了影响；另一方面考虑到统计数据缺失的问题，国庆节前三天一般都没有交易备案登记，而后的成交数据也相对滞后一些，历年的国庆节皆是如此。
而与去年同期对比，成交量同比下降27.27%。一线城市的成交“复苏”明显，北京、上海、广州均显著好于去年同期。二三线城市成交同比跌多涨少，整体市场降温也比较显著，可以看出调控政策的效应不断显现，购房需求释放也到达了阶段性瓶颈。
各城市中单价偏低，小面积，刚需类项目成交依旧保持火热。而高单价或大面积户型的项目，人们观望情绪浓厚，加之购买力受限等因素，去化表现不容乐观。
而不同能级城市的成交表现却存在显著差异，一线触底回升，二线整体稳定中分化，三四线热度维持，项目去化降温现象也变得更为普遍，土地流拍频频也加剧了市场拐点将至的焦虑。
在当前形势下，落地到城市层面，市场已然出现了一些“变向”信号，重点城市土地流拍频发，核心二线城市项目去化率下降，加之“房产税”即将落地的传言不绝于耳，究竟这些“利空”因素会对四季度的楼市造成怎样的影响？房企又如何在变化莫测的市场形势中努力求生？
10月7日，中国人民银行发布消息：从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。
除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。可以增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源，促进提高经济创新活力和韧性，增强内生经济增长动力，推动实体经济健康发展。
房地产市场始终是银行巨额信贷资金的重要出口，降准后释放出的增量资金很大一部分还是会流向房地产市场。表面上看，“定向降准”主要是针对实体经济的，跟楼市无关。事实上，因为楼市高，银行资金总是以各种方式流入楼市，所以此次降准对楼市也会形成小幅利好。
从目前房地产市场的角度看，当前也开始面临了一些资金面收紧的风险，尤其是银行贷款等方面确实是收紧了。所以类似的政策显然能够缓解房地产资金面不足的风险。考虑到近期国家统计局的数据，本身来说是略显悲观，但此次央行降准政策，有助于实现更为宽松的房贷环境。
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