[摘要] 今年5月，国务院常务会议首次为“商改住”正名，各地也随之出台相应的政策法规鼓励“商改住”。不到2个月的时间，杭州楼市便出现了“商改住”的案例，并且取得了不错的销售业绩。在7月杭州主城区成交套数排行榜中，“商改住”项目江滨澜廷与金铂湾双双上榜。
今年5月，国务院常务会议首次为“商改住”正名，各地也随之出台相应的政策法规鼓励“商改住”。不到2个月的时间，杭州楼市便出现了“商改住”的案例，并且取得了不错的销售业绩。在7月杭州主城区成交套数排行榜中，“商改住”项目江滨澜廷与金铂湾双双上榜。
销售业绩的背后，“商改住”在市场中面对着怎么的机遇和挑战？
从“禁止”到“允许”
“商改住”的正名之路
所谓“商改住”，就是在商办用地上改建成住宅形式的产品类型，只改变建筑形式及使用功能，并不改变用地的规划性质。市面上常见的酒店式公寓，就是“商改住”的一种产物。早前，各地对于“商改住”的态度并不相同。
以杭州为例，2012年1月发布的“禁酒令”，明令禁止“商改住”。规定中明确表示：“今后商业办公等非住宅类项目，没有独立卫生间、不设阳台与飘窗、不得设置厨房和燃气管道、无独立产权，不能分割出售。”
2016年5月，国务院常务会议首度为“商改住”正名。6月，国务院相关《意见》发布，除了允许将商业用房改建为租赁用房之外，还允许调整土地用途和水电气费用标准。随后，各个地方的政策也对“商改租”做出相应调整。
7月初，浙江省发布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》中写明：对空置待售的非住宅商品房，允许房地产企业实行整体用途转换，涉及土地用途改变的，依法办理用地手续。
杭州有项目试水“商改住”
一个月去化200余套房源
政策松口后，杭州市场就出现了不少“商改住”样本，包括江滨澜廷、金铂湾、宋都时间国际等在内的项目，纷纷由写字楼变身为酒店式公寓。
位于滨江的酒店式公寓江滨澜廷，其前身是升华悦晟中心，早年规划为写字楼产品。由于开发商方面原因，该项目在此前已经沉寂了四年之久。
江滨澜廷效果图
早前凤凰房产探访项目，有置业顾问表示：“政策松口，再加上滨江酒店式公寓卖得好，上面（领导）才决定将写字楼改成酒店式公寓来卖。”
将物业形态调整为酒店式公寓之后，江滨澜廷也确实给出了不错的销售成绩。6月26日，项目首开推出40-80平米精装酒店式公寓产品。根据透明售房网数据，截至目前，江滨澜廷已经去化249套房源，均价23373元/平米。
同样在滨江区，金铂湾也是“商改住”的一个成功案例。该项目原名中月创智大厦，规划为150-2100平米写字楼产品。调整为酒店式公寓产品后，以43-67平米户型为主。开盘仅一个月的时间，便已经有了224套的成交体现，均价为22096元/平米。
金铂湾效果图
除此之外，城东的宋都时间国际，同样由商办类产品变身酒店式公寓。
严控“商改住”的背后
面临哪些挑战？
近日，北京传出了“将严控‘商改住’”的消息，引发激烈讨论。既然“商改住”确实在商办类产品去库存上起到了一定的作用，为何部分区域仍然提出严控“商改住”？
从本质上来看，商业和居住需求在规划设计上是两种不同的功能。如果“商改住”在项目已经基本建成后进行，在户型设计上难免会出现一些尴尬。
以杭州江滨澜廷为例，每层的转角处有个别形状不规则的“奇葩户型”。而江滨澜廷原本为写字楼规划的4.1米层高，用来打造loft产品略有些尴尬，用来打造平层产品却稍显浪费。
局部地区大面积“商改住”后，一方面，会导致区域内酒店式公寓产品供求关系的变化。另一方面，会造成居住人口骤增，周边各项配套设施难以跟上，甚至有可能导致房屋安全和消防问题。
从城市规划角度出发，政府在编制区域规划及出让土地时，会对商业和居住需求进行划分。如果允许商业和居住产品混合，必然将会影响政府对于区域的规划定位。
此外，目前“商改住”政策缺乏主导的政府部门，在不同城市市场中也没有可借鉴的操作细则，是否能够有效地推广仍然要打上一个问号。
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